3줄 요약

  1. MJ Blog의 「비둘기집의 원리와 서울 아파트」(2026-06-05)는 서울 집값을 공간 희소성 × 거주민 구매력 × 상대순위 게임으로 환원하고, 임대차·매매 시장 분리를 부정하며, 정책 결론으로 “같은 값이면 넓고 좋은 집을 짓자"를 제시한다.
  2. 핵심 골격은 Alonso-Muth-Mills 모형, Tiebout(1956), Poterba(1984), Gyourko·Mayer·Sinai(2013) 등 도시경제학 표준 문헌과 정합적이다.
  3. 다만 (a) “공급을 늘려도 상위권 가격은 그대로"라는 주장은 Glaeser·Gyourko(2018)의 진단과 부분 어긋나고, (b) “외국·역외 자본"을 시야에서 누락했으며, (c) “같은 값에 넓게"는 본인의 비둘기집 원리(총량 제약)와 충돌하는 자기모순이다.

원문 핵심 주장

MJ Blog 글의 골격은 네 줄로 압축된다.

  • (P1) 비둘기집의 원리 — 서울이라는 한정된 공간에서 살아야 하는 가구 수는 정해져 있고, 어느 한 칸에는 반드시 들어가야 한다.
  • (P2) 점거 형태는 본질이 아니다 — 매매·전세·월세는 같은 시장의 다른 점거 형태일 뿐이며, 장기적으로 같은 방향으로 움직인다.
  • (P3) 가격은 절대 가치가 아닌 상대 순위 — 서울 아파트 가격은 서울 거주민 구매력 분포에 의해 결정되며, 평형·연식·조망 등은 상대 순위를 정렬하는 변수일 뿐이다.
  • (P4) 정책 결론 — 어차피 비싸다. “싸게 만들기” 게임은 무의미하며, 진정한 주거 복지는 “같은 값에 더 넓고 양질의 공급"이다.

학술적으로 지지되는 부분

(P2) 매매·전세·월세의 동행 — 자가-임대 무차익 조건

Poterba(1984)의 user cost of housing 모형이 정확히 이 직관을 정식화한다1. 자가 보유의 사용자 비용(이자·세금·감가상각 - 기대 자본이득)이 시장 균형에서 임대료와 등치되어야 하므로, 두 시장은 차익거래로 묶여 같은 펀더멘털을 공유한다.

논문 본문의 다음 구절이 user cost 접근법의 핵심이다.

“Simulation results suggest that the accelerating inflation of the 1970s, which substantially reduced homeowners’ user costs, could have accounted for as much as a 30 percent increase in real house prices.”1

즉 “임대료를 누르면 매매가는 별개로 움직인다"는 직관은 이론적으로 약하다. 다만 단기·경계 균형에서 두 시장이 일시적으로 이격될 수 있으며, 한국의 임대차 2법 도입 직후 신규·갱신계약 간 이중가격 구조가 형성된 것이 그런 경계 사례다. 국토연구원의 박진백·박천규(2024) Brief 955호와 한국조세재정연구원(KIPF) 송경호(2023) 브리프가 이를 정리한다23.

(P2-b) 보유세 → 임대료 전가 — 한국 학계의 미해결 논쟁

원문이 정면으로 다루지는 않지만, “다주택자 세제 강화가 임대료로 전가되는가"는 user cost 모형의 자연스러운 따름 명제다. 한국 학계는 이 지점에서 정확히 갈라져 있다.

  • KDI 정책연구시리즈 2022-12 — 문윤상(2022) 《주택 보유과세의 귀착과 시사점》은 이중차분법(DID)·회귀불연속(RD)으로 종합부동산세 강화가 해당 주택 임대가격(전세가)을 상승시키지 않았다고 실증했다. 귀착 분석상 종부세는 자본세로 본다4.
  • 국토연구원 기본 23-04 — 박진백·이수욱·이태리 외(2023) 《부동산세제의 시장 영향력과 향후 정책방향》은 종부세 인상 충격이 2년 후까지 전세가격을 상승시킨다는 결론으로, KDI 결과와 정반대 방향을 보고했다5.

두 보고서는 사용한 식별 전략·표본·기간이 달라 결론이 갈렸다. user cost 모형이 균형에서 전가를 예측하더라도, 한국 시장의 실증 결과가 어느 방향으로 수렴하는지는 아직 닫히지 않은 문제다. 원문이 (P4)에서 “다주택자 규제로 매매가만 끌어내릴 수 있다는 발상은 틀렸다"고 단언한 것은 KDI 결론과 어긋나며, 국토연구원 결론과 정합적이다.

(P3-a) 가격은 구매력 × 상대순위 — Alonso-Muth-Mills + Epple·Sieg

도시경제학의 가장 기본 모형인 Alonso(1964) - Muth(1969) - Mills(1972)는 도심 접근성이라는 단일 축 위에서 가계의 bid-rent 곡선이 하강한다는 것을 보였고, 균형 토지가격은 각 분위 가구의 지불 용의가 만드는 상한선에서 결정된다6.

Epple & Sieg(1999)는 이 직관을 single-crossing 가정 위에서 정식화하여, 도시 내 주거지가 소득 분위별로 층화(stratification)된다는 것을 균형 성질로 도출하고 실증 추정 방법론을 개발했다7.

“Single-crossing assumptions about preferences generate predictions about household distribution across communities [stratification by income].”7

원문의 “상위 1.8만 채는 상위 1.8만 가구가 차지한다"는 표현은 이 sorting equilibrium의 직설적 번역이다.

(P3-b) “부동산은 수입 불가” — Tiebout × Superstar Cities

Tiebout(1956)는 지역 공공재의 비이동성을, Gyourko·Mayer·Sinai(2013)는 토지 희소성과 고소득 가구 수요 집중이 슈퍼스타 도시의 가격 격차를 지속·확대시킨다는 것을 실증했다89.

“Scarce land leads to a bidding-up of land prices and a sorting of high-income families relatively more into those desirable, unique, low housing construction markets.”9

즉 “홍콩 단칸방 vs 미국 외곽 대저택"의 비교는 location premium이 quality premium보다 훨씬 큰 슈퍼스타 도시 동학의 직접 사례다.

학술적으로 반박 가능한 부분

(P3-c) “재건축 일제 허용해도 가격은 그대로” — 공급탄력성 누락

원문은 “박원순 시장 시절 대대적인 재건축을 허용해 서울의 모든 아파트가 일제히 신축으로 탈바꿈했더라도, 지금 15억 원짜리 아파트는 여전히 15억 원이었을 것"이라고 단언한다. 이 부분이 학술적으로 가장 약하다.

Glaeser & Gyourko(2018)는 Journal of Economic Perspectives 리뷰 논문에서, 가격이 건설비용을 초과하는 지역의 그 초과분이 규제에서 기인한다고 진단하고 규제 완화의 정책적 논거를 제시했다10.

“The gap between price and cost seems to reflect the influence of regulation, not the scarcity value arising from a purely physical or geographic limitation on the supply of land.”10

Saiz(2010)는 위성 데이터로 측정한 지리적 제약(경사지·수역)이 도시별 공급탄력성을 결정하며, 탄력성이 낮을수록 가격 수준과 가격 변동성이 함께 높아진다는 것을 실증했다11. 즉 공급탄력성은 절대 가격 수준에 영향을 준다.

원문 주장을 학술적으로 가장 정확히 다듬으면 이렇게 된다 — 상위 1% 주택의 상대 가격은 구매력 분포로 결정되지만, 분포 전체의 절대 수준은 공급 정책으로 움직일 수 있다. “재건축 일제 허용 후에도 15억은 그대로"는 둘을 혼동한 결과다.

(P3-d) “서울 거주민 구매력만 결정” — 외국·역외 자본 누락

원문은 가격 결정 주체를 서울 거주민에 한정한다. Cvijanović & Spaenjers(2021)는 Management Science 논문에서 파리 주택시장의 외국 구매자 패턴을 분석해, 비거주 외국인이 현지인보다 높은 가격에 매수하고 낮은 자본이득을 얻는다는 것을 보였다 — 정보 비대칭이 아니라 부에 따른 협상력 차이가 원인이다12. Sá(2016)의 영국 시장 분석도 외국 자본 유입이 지역 주택가격에 측정 가능한 상승 효과를 미친다는 결과다13.

강남·용산의 가격 형성에는 지방 자산가와 해외 한국계 자본도 의미 있는 매수 주체다. 서울 거주민 구매력만으로는 설명이 부족하다.

(P3-e) “면적은 본질이 아니다” — Hedonic Pricing의 자리

Rosen(1974)은 차별화 재화의 특성별 암묵가격(hedonic price)을 순수경쟁 균형에서 도출했다14. 주택의 면적·층·연식·조망은 상대 순위를 구성하는 변수들로서 각각 정량적으로 가격에 기여한다. 원문이 “면적은 본질이 아니다"라고 단언한 것은 강한 표현이다 — 정확히는 “면적은 상대 순위를 결정하는 여러 변수 중 하나이며, location premium이 그중 가장 큰 가중치를 가진다”가 학술적 표현이다.

결정적 약점 — 본인 원리와의 자기모순

원문의 정책 결론 (P4) “어차피 비싸니까 같은 값에 더 넓고 좋은 집을 짓자"는, 직관적으로 매력적이지만 본인이 앞서 세운 비둘기집 원리 (P1) 와 충돌한다.

서울이라는 유한한 공간에서 평형을 일괄 확대하면 호수(가구 수용량)는 필연적으로 줄어든다. 비둘기 수는 그대로인데 비둘기집이 커지면, 누군가는 들어가지 못한다. 들어가지 못한 비둘기는 임대료를 더 내거나 외곽으로 밀려난다. 본인의 (P2) “임대차·매매 동행” 원리에 따르면, 평형 확대로 인한 호수 감소는 임대료 상승으로 즉시 전가된다.

이걸 정직하게 풀려면 두 가지 중 하나여야 한다.

  • (A) 평형 확대분만큼 외곽 신도시·수직 증축·고밀 개발로 호수를 더 짓는다 — 즉 공급탄력성을 늘려야 평형 확대가 가능하다.
  • (B) 상위 분위만 평형을 키우고 하위 분위는 현 수준을 유지한다 — 즉 더 노골적인 sorting을 명시적으로 인정해야 한다.

원문은 이 선택을 회피하고 “어차피 같은 가격"이라는 말로 우회한다. 하지만 어떤 평형 분포에서 어떤 호수가 공급되는지가 (P1) 비둘기집 원리의 핵심 변수이며, “같은 값"이라는 표현은 평형 분포가 결정된 후의 균형 가격을 가리키는 동어반복이다.

가장 흥미로운 지점

원문에서 가장 단단한 부분은 (P2)의 임대차·매매 동행 주장이다. 한국의 부동산 정치 담론은 “다주택자를 압박하면 매매가는 잡고 임대료는 그대로 둘 수 있다"는 분리 가능성에 묶여 있는데, 이 분리 가능성은 user cost 모형이 명시적으로 부정하는 가정이다. MJ가 “임대차 시장과 매매 시장은 분리된 것이 아니라 연결되어 있다"고 한 문장은, Poterba(1984) 이래 40년간 자산-주택 통합 모형의 기본 명제와 정확히 같다.

반대로 가장 흥미로운 공백은 (P3-d) 외국·역외 자본의 누락이다. 슈퍼스타 도시 문헌이 일관되게 지적하는 가격 결정 주체가 글에서 빠져 있다. 서울 거주민 구매력만으로 모형을 닫으면, 강남·용산의 가격 동학을 설명할 변수가 부족해진다.

사이드 노트 — 인용 출처 일람

본 글의 학술 인용은 검증 절차를 거쳤다. 추정에 의한 미확인 인용은 제외했고, 원문의 정확한 정량 결론을 과장 없이 옮기는 것을 우선했다.

  • 검증 완료(국제 문헌): 8건 (Poterba 1984, Alonso 1964, Muth 1969, Mills 1972, Epple·Sieg 1999, Tiebout 1956, Gyourko·Mayer·Sinai 2013, Rosen 1974)
  • 표현 정밀화: 3건 (Glaeser·Gyourko 2018 — 규제 완화 논거 제시이지 가격 하락 실증이 아님 / Saiz 2010 — “공급탄력성 1단위 ↑ → 가격 변동성 30% ↓“라는 통속화된 수치는 원문에서 확인되지 않음, 실제 결과는 표준화 회귀계수 형태 / Cvijanović·Spaenjers 2021 — Management Science 게재, 파리 시장, 협상력 차이가 핵심)
  • 한국 보고서 추가 식별: 4건 (국토연구원 박진백·박천규 2024 Brief 955호 / KIPF 송경호 2023 / KDI 문윤상 2022 / 국토연구원 박진백·이수욱·이태리 외 2023 기본 23-04) — KDI와 국토연구원의 종부세 → 전가 결론이 정반대라는 사실을 본문 (P2-b)에서 명시함

출처

MJ Blog. (2026-06-05). “비둘기집의 원리와 서울 아파트.” 원문: https://mjselz.blogspot.com/2026/06/blog-post.html

본 다이제스트는 짧은 에세이(원문 약 900자)를 도시경제학·주택경제학 표준 문헌과 대조하여, 지지되는 부분·반박 가능한 부분·자기모순을 식별한 학술 리뷰 노트다. 원문은 텍스트 전용이며 본문 이미지가 없어 텍스트 다이제스트로 정리했다.

  1. Poterba, James M. (1984). “Tax Subsidies to Owner-Occupied Housing: An Asset-Market Approach.” The Quarterly Journal of Economics, 99(4), 729–752. DOI: 10.2307/1883123 ↩︎ ↩︎

  2. 박진백·박천규 (2024). 《국토정책Brief 제955호: 주택 임대차시장 현황과 개선방향》. 국토연구원. 발행일 2024-03-04. URL: https://www.krihs.re.kr/gallery.es?mid=a10103050000&act=view&bid=0022&list_no=30132 — 2020~2021년 전세가격 급등에서 갱신계약 기여도가 임대차 2법 도입 초기 약 6개월간 높게 유지되다가 점차 감소, 매매·전세가격 간 양방향 영향 관계를 분석했다. 엄밀한 인과 식별(DID)이 아닌 현황·정책 분석 Brief 성격임에 유의. ↩︎

  3. 송경호 (2023). 《KIPF 조세재정 브리프 통권 제165호: 주택임대차보호법 개정이 주택시장에 미친 영향》. 한국조세재정연구원. 발간일 2023-12-29. URL: https://repository.kipf.re.kr/handle/201201/9025 — 임대차 2법 시행 후 “미래 예상 가격 상승분이 최초 계약가격에 선반영되어 임대가격이 급격 상승"하는 부작용, 임대주택 공급 감소, 계약 장기화에 따른 가격 변동성 확대를 정리한 7쪽 짜리 브리프. 발행기관은 KIPF로, KDI와 혼동 금지. ↩︎

  4. 문윤상 (2022). 《주택 보유과세의 귀착과 시사점》. 한국개발연구원(KDI) 정책연구시리즈 2022-12. 발간일 2022-12-31. URL: https://www.kdi.re.kr/research/reportView?pub_no=18831 — DID·RD 식별 전략으로 종합부동산세 강화가 해당 주택 임대가격(전세가)을 상승시키지 않았다는 결론. 종부세는 자본세로 보는 것이 타당하다는 정책적 시사점 제시. 본 다이제스트가 (P2)에서 user cost 모형이 전가를 예측한다고 한 부분과는 한국 실증이 부분적으로 어긋난다는 점을 함께 명시할 필요가 있다. ↩︎

  5. 박진백·이수욱·이태리·전성제·권건우 외 (2023). 《부동산세제의 시장 영향력과 향후 정책방향》. 국토연구원 기본연구보고서 23-04. 발간일 2023-10-31. 보도자료: https://www.krihs.re.kr/board.es?mid=a10607000000&bid=0008&act=view&list_no=390470 — 취득·보유·양도 세제별 효과를 이론·실증으로 검토. 종합부동산세 인상 충격이 2년 후까지 전세가격을 상승시킨다는 결과로 KDI 문윤상(2022)과 정반대 방향. 양도세는 동결효과(거래량 감소). 결론 충돌의 원인은 식별 전략·표본·기간 차이로 보이며, 한국 실증의 미해결 논쟁 지점. ↩︎

  6. Alonso, William. (1964). Location and Land Use: Toward a General Theory of Land Rent. Harvard University Press. / Muth, Richard F. (1969). Cities and Housing: The Spatial Pattern of Urban Residential Land Use. University of Chicago Press. / Mills, Edwin S. (1972). Studies in the Structure of the Urban Economy. Johns Hopkins Press. — 통칭 AMM(Alonso-Muth-Mills) 모형. ↩︎

  7. Epple, Dennis & Sieg, Holger. (1999). “Estimating Equilibrium Models of Local Jurisdictions.” Journal of Political Economy, 107(4), 645–681. DOI: 10.1086/250074 ↩︎ ↩︎

  8. Tiebout, Charles M. (1956). “A Pure Theory of Local Expenditures.” Journal of Political Economy, 64(5), 416–424. ↩︎

  9. Gyourko, Joseph; Mayer, Christopher & Sinai, Todd. (2013). “Superstar Cities.” American Economic Journal: Economic Policy, 5(4), 167–199. DOI: 10.1257/pol.5.4.167 ↩︎ ↩︎

  10. Glaeser, Edward L. & Gyourko, Joseph. (2018). “The Economic Implications of Housing Supply.” Journal of Economic Perspectives, 32(1), 3–30. DOI: 10.1257/jep.32.1.3 — 이 논문은 규제 완화의 정책적 논거를 제시하는 리뷰이며, 규제 완화가 평균 가격을 직접 인과적으로 낮춘다는 실증 추정 자체는 다른 연구들이 다룬다. ↩︎ ↩︎

  11. Saiz, Albert. (2010). “The Geographic Determinants of Housing Supply.” The Quarterly Journal of Economics, 125(3), 1253–1296. DOI: 10.1162/qjec.2010.125.3.1253 — 통속적으로 자주 인용되는 “공급탄력성 1단위 증가 → 가격 변동성 30% 감소"라는 비정형 수치는 원문에서 확인되지 않는다. 원문의 정량 결론은 표준화 회귀계수(공급탄력성 1표준편차 증가 → 가격 성장률 표준편차의 의미 있는 감소) 형태다. ↩︎

  12. Cvijanović, Dragana & Spaenjers, Christophe. (2021). “‘We’ll Always Have Paris’: Out-of-Country Buyers in the Housing Market.” Management Science, 67(7), 4120–4138. DOI: 10.1287/mnsc.2020.3686 — 파리 주택시장 분석. 외국 구매자가 더 비싸게 사고 더 낮은 자본이득을 얻는 패턴을, 정보 비대칭이 아닌 부에 따른 협상력 차이로 설명한다. ↩︎

  13. Sá, Filipa. (2016). “The Effect of Foreign Investors on Local Housing Markets: Evidence from the UK.” CEPR Discussion Paper No. DP11658. — 학술지(Journal of Economic Geography) 게재는 2025년이다. 인용 시 워킹페이퍼 연도(2016)와 학술지 게재 연도(2025)를 혼동하지 않는 것이 정확하다. ↩︎

  14. Rosen, Sherwin. (1974). “Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition.” Journal of Political Economy, 82(1), 34–55. — 정식 부제까지 옮기는 것이 정확하다. ↩︎